Avaliação Imobiliária com Responsabilidade Técnica – Não ao PL 4069/2024

O Projeto de Lei 4069/2024, apresentado pela Deputada Federal Missionária Michele Collins (Progressistas/PE) quer permitir que advogados com curso de técnico em transações imobiliárias possam emitir parecer técnico para avaliação de imóveis para embasar negócios particulares e laudos periciais de avaliação imobiliária destinados a fins judiciais.

Pela proposta, o advogado que fizer um simples curso técnico, com a duração de poucos meses, estaria habilitado para elaborar avaliações de imóveis e laudos periciais judiciais, como se fosse Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro.

A avaliação de imóveis é uma atividade complexa que exige conhecimento técnico especializado. É preciso analisar a estrutura do imóvel, os materiais construtivos utilizados e a própria integridade da construção. Como fazer isso sem estudar estruturas, sem saber diferenciar os materiais utilizados na obra, sem saber como ler um projeto para avalizar a qualidade da edificação?

Arquitetos e Urbanistas possuem conhecimento técnico e normativo, possuem formação em técnicas construtivas, normas técnicas (como a NBR 14653 – Avaliação de Bens) e legislação, garantindo conformidade legal e metodologias precisas. Esta formação profissional permite a identificação de patologias construtivas e problemas estruturais, indo bem além da inspeção visual.

O Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitido por Arquitetos e Urbanistas, comprova que o laudo foi elaborado por profissional habilitado e assegura a responsabilidade técnica envolvida. A formação desses profissionais garante precisão, conformidade normativa e segurança nas avaliações. Por outro lado, a atuação de não especialistas compromete a qualidade e a confiabilidade dos laudos. A própria Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabelece diretrizes específicas para essa atividade, evidenciando a necessidade de formação técnica especializada, dada a complexidade dos fatores analisados.

A formação de Técnico em Transações Imobiliárias permite analisar um aspecto, apenas, do processo de avaliação, que é o preço praticado no mercado para um imóvel similar ao avaliado. Mas essa formação não permite verificar, por exemplo, se há uma falha estrutural na edificação que demandará alto investimento para solucionar o problema, o que altera toda a definição final do valor do imóvel.

Uma avaliação superficial, que apenas verifique o preço praticado no mercado e desconsidere, as variáveis necessárias para a formação do valor, como área, localização, padrão construtivo, estado de conservação, posição solar, infraestrutura entre inúmeras outras, assim como, a construção ou a existência de uma grave patologia, será uma avaliação na base do empirismo, prejudicando a seriedade e a consistência de negócios imobiliários e induzindo a decisões judiciais equivocadas.

A criação de um ambiente de negócios ágil não pode significar o descompromisso com a qualidade dos serviços técnicos. Da mesma forma, as sentenças do Poder Judiciário não podem ser colocadas em xeque por erro material envolvendo valor de imóveis, o que certamente ocorrerá sem o rigor técnico realizado por Arquitetos e Urbanistas e Engenheiros.

Por estes motivos o CAU/RS soma-se às entidades e conselhos profissionais que se posicionam contrários ao Projeto de Lei 4069/2024 e pelo seu arquivamento.